Quando esistono parti comuni a tra due o più condomini, si è in presenza del cosiddetto “Supercondominio”.
Tale situazione è oggi oggetto di specifica – quanto sintetica – regolamentazione nel codice civile.
Due le norme che rilevano: l’art.1117 bis del codice nonché l’art.67, comma 3, delle sue disposizioni di attuazione.
Art. 1117-bis.
Le disposizioni del presente capo (e cioè le norme in materia di condominio, articoli da 1117 a 1139: n.d.r.) si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Art.67, comma 3, disp. att. c.c.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Sembra quindi che per le decisioni relative alla gestione straordinaria non si applichi il sistema dell’assemblea dei rappresentanti, ma vadano convocati dall’amministratore del Supercondominio tutti i condòmini facenti parti dei vari condomini a cui appartengono le parti comuni.
Quanto ai poteri dell’amministratore del Supercondominio, la Cassazione, Sez. II, ha affrontato il tema nella sentenza 26/08/2013, n. 19558, secondo cui:
Nell’ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all’edificio rispettivamente amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercondominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l’assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l’amministratore del supercondominio.
