L’art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile istituisce un vincolo solidale fra venditore e acquirente dell’immobile sito all’interno di un condominio.
Tale norma così dispone:
“1. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
2. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
3. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”.
Detta norma risponde all’esigenza di garantire gli interessi economici nonché la gestione del “vita” del Condominio, che non deve subire ripercussioni a causa del cambiamento di identità del proprietario di una delle unità immobiliari. In altre parole: compete all’acquirente preoccuparsi – nel momento in cui egli si appresta ad entrare nella comunità condominiale – che chi esce non lasci dietro sé debiti insoluti.
Dunque, è una questione da regolarsi al momento del rogito notarile, quando si salda il prezzo pattuito per l’acquisto.
Di conseguenza, per i debiti condominiali sorti nell’ambito temporale descritto dalla predetta norma (cioè l’anno di gestione in corso e l’anno di gestione precedente la vendita), il Condominio ha diritto di chiedere il pagamento indifferentemente sia a chi ha venduto, sia chi ha acquistato ovevro ad entrambe contestualmente.
Già a partire dalla sentenza n.1817, resa il 9 luglio 1964, la Suprema Corte è orientata nel senso che l’obbligazione relativa al pagamento dei contributi condominiali – di cui all’art.63 citato e con le limitazioni temporali lì previste – rappresenta un’applicazione del principio sancito dall’ultimo comma dell’art.1104 c.c., il quale sancisce la solidarieta’ nel pagamento delle spese relative alla comunione tra cedente e cessionario.
Problemi pratici.
1) Aggiudicazioni in sede di aste per espropriazioni immobiliari.
Nella medesima sentenza, però, la Corte ha anche precisato che tale solidarietà si riferisce a chiunque succeda nella proprietà di una unità immobiliare in virtù di qualsiasi titolo, e dunque sia per convenzione sia in seguito ad aggiudicazione forzata.
L’art.63 citato rende allora inapplicabile il disposto dell’art. 2919 cod.civ., secondo il quale con il pagamento del prezzo d’asta si avrebbe la liberazione del bene così acquistato da ogni peso o debito pregresso.
In tali circostanze, per data di acquisto dell’immobile (agli effetti di individuare l’ambito temporale di applicazione dell’art.63 nel singolo caso concreto) deve intendersi quella indicata nel decreto di trasferimento sottoscritto dal Giudice dell’esecuzione immobiliare. Di solito, ciò interviene dopo alcuni mesi dall’aggiudicazione.
2) Individuazione delle spese rientranti nell’arco temporale fissato dall’art.63 disp. att. c.c.
Il problema discende dal fatto che, a seconda del momento in cui si considera insorto l’obbligo di pagare un contributo condominiale, lo stesso può o meno ricadere nel periodo di responsabilità solidale.
Di recente, la Cassazione è orientata (sentenze del 1 luglio 2004, n.12013; 18 aprile 2003, n. 6323; 17 maggio 1997, n.4393; 22 aprile 1982, n.2489) a ritenere che il momento determinante del sorgere del predetto obbligo contributivo è corrispondente alla concreta esecuzione dei lavori di manutenzione anche se deliberati in precedenza.
Secondo tale secondo orientamento, dunque, rileva la concreta attività materiale di esecuzione dei lavori.
Pertanto, per capire se una spesa rientra nella previsione dell’art.63 citato non si deve guardare alla delibera assembleare di approvazione della stessa spesa o alla sua ripartizione nella contabilità condominiale. Queste ultime sono considerate mere attività prodromiche, atte: la prima, a rendere liquido il debito di ciascun condominio; la seconda, a determinare in concreto la quota spese di ciascuno di essi.
Detto orientamento è ormai condiviso dalle corti di merito.
In precedenza invece, esisteva una diversa tendenza.
In sentenze meno recenti (2 febbraio 1998, n.981; 26 dicembre 1996, n.9366; 5 novembre 1992, n.11981), che per un certo periodo hanno convissuto con quelle innanzi menzionate, la Cassazione individuava invece – quale momento rilevante ai fini dell’art.63 in esame – la delibera con cui l’assemblea approva i lavori condominiali.
