Con la riforma del condominio, approvata dal Parlamento nel novembre 2012, la situazione cambia a discapito dei condòmini che pagano puntualmente quanto di loro competenza.
Viene infatti introdotto un nuovo comma nell’art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che così ora dispone: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“.
Tale norma viene così a costituire la base per la solidarietà passiva tra i condòmini, con la sola attenuazione che – prima di potersi rivolgere avverso i condòmini in bonis – i creditori dovranno prima escutere il patrimonio di quelli morosi.
Se questi ultimi sono soggetti falliti ovvero con un patrimonio incapiente ovvero inesistente, i creditori potranno allora rivolgersi avverso gli altri malcapitati condòmini.
Resta però da capire – sul punto la riforma tace (dando così lavoro agli avvocati per i prossimi 20 anni!!) – se i creditori potranno ora nuovamente rivolgesi ad uno solo di questi ultimi per l’intero loro credito ovvero se dovranno limitarsi a richiedergli solo la rispettiva quota del debito non onorato dal condòmino moroso.
Al riguardo, una recente decisione della Cassazione – assunta dalla Sez. VI, sottosezione 2, mediante l’ordinanza del 17 febbraio 2014, n. 3636 – sembrerebbe richiamare la vigenza del principio di parziarietà (ma si tratta di una decisione su un caso verificatosi prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio).
A fronte di tale nuovo scenario, la riforma impone all’amministratore di:
- agire in giudizio avverso i condomini morosi
- comunicare i loro nominativi ai fornitori
Sussisetndo in definitiva la solidarietà passiva tra i condòmini, mitigata semplicemente dal beneficio della prima escussione dei condòmini morosi (ma è una “foglia di fico”!), assume fondamentale importanza la costituzione del fondo preventivo per i lavori straordinari.
Affinché esso serva effettivamente a garantire i condòmini “virtusosi” da brutte sorprese, è però indispensabile che esso venga:
- costituito di valore pari all’intero ammontare del lavoro straordinario
- venga raccolto prima che l’amministratore sottoscriva il contratto di appalto
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La riforma del condominio va quindi a incidere sensibilmente sulla situazione generatasi nel 2008 per effetto della sentenza del 9148 delle Sezioni Unite della Cassazione
Risolvendo un contrasto di giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o “pro quota” dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio, nel 2008 le Sezioni Unite della Cassazione avevavo ritenuto sussistere (facendo propria la tesi minoritaria) il principio della parziarietà.
Detto principio postula che tra i singoli condomini avvenga – solo in proporzione alle rispettive quote – la ripartizione delle obbligazioni assunte dall’amministratore nell’interesse del condominio.
Dunque, per effetto di detta decisione, non esisteva responsabilità solidale, come in precedenza riteneva la giurisprudenza prevalente.
In particolare, la Corte aveva sottolineato che:
- l’obbligazione, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro;
- la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l’art. 1123 c.c. non distingue il profilo esterno da quello interno;
- l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.
