Riguardo ai poteri dell’amministratore in regime di prorogatio (e cioè non confermato nella propria carica, ma ancora privo di un successore), la Suprema Corte ha sancito i seguenti principi:
L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all’autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini.
(Cass. civ., Sez. II, 5 marzo 2006, n.7619)
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In tema di condominio di edifici, l’istituto della “prorogatio imperii” che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che in presenza di fabbricato formato da due scale, ciascuna, con un proprio condominio, l’assemblea per la costituzione di un unico condominio dell’intero fabbricato va a tale stregua, nelle more della nomina del relativo amministratore, considerata correttamente convocata dagli amministratori dei due preesistenti condominii, nonostante l’illegittimità della relativa nomina discenda direttamente ed automaticamente dall’illegittima costituzione dell’assemblea che li ha nominati, per illegittimità della costituzione di separati condomini per le due scale di un medesimo fabbricato; né osta al riguardo il dettato di cui all’art. 66, secondo comma, disp. att. c.c., in quanto il potere di convocare l’assemblea da tale norma attribuito a ciascun condomino presuppone la mancanza dell’amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell’amministratore o di illegittimità della sua nomina.
(Cass. civ., Sez. II, 27 marzo 2003, n.4531)
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L’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per scadenza del termine o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore, purché vi sia una presunzione di conformità di siffatta perpetuatio all’interesse e alla volontà dei condomini.
(Cass. civ., Sez. I, 5 febbraio 1993, n.1445)
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L’amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c. c. o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condomini.
(Cass. civ., Sez. II, 21 dicembre 1987, n.9501)
