Le delibere assembleari possono essere inficiate da due due tipi di invalidità: la nullità e l’annullabilità.
Per capire quando si configuri una o l’altra, bisogna ora fare riferimento ai principi sanciti dalla Cassazione nella sentenza 2 ottobre 2000, n.13013, con cui è stato modificato l’orientamento seguito in precedenza.
Questi i principi attualmente vigenti.
Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge.
Sono invece annullabili, nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell’organo collegiale, in relazione all’oggetto della delibera da approvare.
Per impugnare una delibera annullabile non basta inviare semplicemente una raccomandata all’amministratore. Bisogna invece proporre una causa contro il Condominio, avente per oggetto l’annullamento della delibera controversa. Ciò entro il termine di 30 giorni fissato dall’art.1137 c.c. citato.
Anche una delibera nulla va impugnata in tale modo, ma il termine è molto più ampio.
L’introduzione della mediazione semplifica tuttavia la situazione: anziché notificare all’amministratore l’atto di impugnazione nel termine di 30 giorni citato, basta far pervenire all’amministratore una richiesta di mediazione, indicando un petitum ed una causa petendi analoghe a quelle che sarebbero contenute nell’atto di citazione.
Serve comunque l’assistenza di un avvocato, il quale facilmente aiuterà il proprio cliente a formulare la domanda di mediazione, che andrà depositata presso un organismo di mediazione riconosciuto dal Ministero della Giustizia.
Se la questione si risolve, vengono risparmiati i costi del processo.
Non solo: la questione si risolve ed è questo che conta!!
