La riforma del condominio, portata dalla legge 220/2012, aveva previsto (così modificando l’art.1135, comma 1, numero 4, del codice civile) che l’assemblea costituisse “un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.
Il fondo speciale in questione – ragionevolmente da gestirsi mediante un apposito conto corrente bancario, per evitare confusione con la cassa generale del condominio – rappresenta il principale mezzo di salvaguardia dei condomini “virtuosi” nel pagamento delle spese condominiali rispetto a quelli “morosi”, in quanto i primi sono esposti al rischio derivante dalla solidarietà passiva tra condomini, ora introdotta.
Ciò in quanto è stato anche modificato il secondo comma dell’art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che adesso stabilisce: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
Questa disposizione sembra stabilire il principio della responsabilità solidale fra condomini, attenuato solo dall’onere del creditore di escutere i “morosi” prima di rivolgersi nei confronti di quelli “virtuosi”.
In tale modo, questi ultimi perdono la protezione che – sulla base delle norme previgenti – le Sezioni Unite della Cassazione avevano riconosciuto loro, negando l’esistenza della solidarietà passiva fra condomini.
Successivamente, tale protezione è stata sensibilmente affievolita, in quanto l’art.1135 del codice civile è stato così modificato:
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) … omissis
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (così modificato dal d.l. 23/12/2013, n.145).
In altre parole: per cercare di riattivare l’economia, è stato tolto un paracadute!
Tuttavia, una volta compresa l’importanza del fondo in questione, è forse possibile mantenerlo nella sua totalità: in effetti, usando la frase “può essere costituito”, il legislatore non ha voluto vietare ai condòmini di crare un fondo pari all’intero ammontare del costo dei lavori straordinari, ma si è semplicemenet limitato a consentire loro di decidere se limitarne l’importo all’ammontare dei singoli pagamenti.
Nel decidere cosa fare, è bene tuttavia considerare che, quando si stipula un appalto di nortevole valore ripartendo i pagamenti in base allo stato di avanzamento dei lavori, le varie rate si sussuegono automaticamente, man mano che il lavoro avanza.
Di conseguenza, se il fondo non copre l’intero costo, i condòmini “virtuosi” si trovano ben presto esposti al rischio della solidarietà passiva: ciò al più tardi accade quando maturano rate che l’amministratore non è più in grado di saldare, mancando i fondi a causa delle morosità!
Spesso peraltro non basta a risolvere la situazione il fatto che l’amministratore agisca avverso i condòmini morosi richiedendo un’ingiunzione di pagamento.
In definitiva: sussistendo verosimilmente la solidarietà passiva tra i condòmini, mitigata semplicemente dal beneficio della prima escussione dei condòmini morosi (ma è una “foglia di fico”!), assume fondamentale importanza la costituzione del fondo preventivo per i lavori straordinari.
Affinché esso serva effettivamente a garantire i condòmini “virtuosi” da brutte sorprese, è però indispensabile che esso venga:
- costituito di valore pari all’intero ammontare del lavoro straordinario
- raccolto prima che l’amministratore sottoscriva il contratto di appalto
